La casa de tus sueños puede ser nueva o de segunda mano. Una vivienda nueva es aquella que no se ha estrenado aún y que se adquiere directamente de la persona que se ha encargado del proceso de promoción inmobiliaria, que recibe el nombre de “promotor”.
Una vivienda de segunda mano, en cambio, tiene una vida previa. Ha sido propiedad de otras personas que bien la adquirieron, por cualquier título, de otras. Así, en su día pudieron comprarla al promotor, o pudieron comprarla a otros particulares, también es posible que la adquiriesen por herencia o donación de su familia.
En una compraventa de vivienda de segunda mano, aunque se puede hacer directamente el trato entre comprador y vendedor, es frecuente que intervenga alguna inmobiliaria, la cual tendrá derecho a sus honorarios. La intervención de una inmobiliaria facilita el proceso de compra, pues, además del proceso comercial, si la inmobiliaria presta unos servicios adecuados, habrá analizado la situación jurídica del inmueble. Facilita tanto a comprador como a vendedor olvidarse de los problemas técnicos de la operación de compraventa.
Una de las diferencias fundamentales entre comprar una vivienda nueva frente a una vivienda de segunda mano es la fiscalidad. Si compras una vivienda de segunda mano se devenga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Ese impuesto es un porcentaje que se aplica sobre el precio de la compraventa, que es lo realmente pagado por el vendedor al comprador. Sin embargo, actualmente, existe un corrector, el llamado valor de referencia. Si el valor de referencia es superior al precio declarado la tributación se hará tomando en consideración ese valor como base fiscal.
Otra diferencia importante entre comprar una vivienda nueva o de segunda mano se encuentra en las garantías. Existe un régimen de garantías reforzado en el caso de comprar una vivienda nueva, a cargo del comprador, que no se da en las viviendas de segunda mano.
Si compras una vivienda de segunda mano en la notaría te asesoraremos sobre la titulación previa del vendedor y el estado de cargas del inmueble, antes de firmar la compraventa y sobre cualquier particular que sea necesario para el otorgamiento de la escritura por la que adquieres el inmueble. También, si eres el vendedor, te ofreceremos asesoramiento sobre los pasos previos hasta la firma de la escritura para garantizarte el cobro del precio y te explicaremos las contingencias fiscales.
Documentación necesaria:
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Datos relativos a comprador y vendedor.
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Capitulaciones matrimoniales del comprador si está casado y se pactaron.
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Título de propiedad del vendedor.
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Información registral que renovaremos desde la notaría.
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Recibo de IBI.
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Certificado de eficiencia energética.
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Certificado de gastos de comunidad.
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Contrato privado de compraventa si se ha suscrito.
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Datos relativos al precio, con referencia a los medios de pago.
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Obligaciones pactadas por las partes.
Preguntas frecuentes
Una compraventa para el vendedor tiene repercusiones fiscales también para el vendedor.
Por un lado, el vendedor debe liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía), es un impuesto municipal. Se genera siempre que existe una ganancia comparando el valor adquisición con el valor de venta. En ocasiones puede no devengarse si ha habido una pérdida y actualmente es posible optar entre dos sistemas de tributación eligiendo el más ventajoso para el vendedor.
Por otro lado, la operación de venta debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas del ejercicio en el que se produce la venta, si se es residente en España, si ha habido ganancia, comparando el valor de adquisición con el valor de venta, se tributará en la mayoría de los casos. Sin embargo, existen supuestos especiales, como cuando se vende vivienda habitual y se reinvierte en vivienda habitual. Tampoco existe tributación en aquellos casos en los que se trate de la vivienda habitual de un mayor de 65 años.
Es conveniente pactar lo que sucede con el contenido de la vivienda, pues a veces el desalojo, si no nos interesan los muebles, puede generar gastos.
Salvo pacto en contrario las llaves se entregan en el momento de la escritura de compraventa. Sin embargo, es posible pactar entregar las llaves en un momento posterior, como cuando se da un plazo de cortesía para seguir disfrutando del inmueble o para desalojarlo. En tales casos es conveniente que esté todo explicado al notario y reflejado en la escritura.
Habitualmente, si interviene inmobiliaria, ayuda con esas gestiones. Si bien, no es obligación del notario comprobar hallarse el inmueble al corriente de los gastos de luz y agua de la vivienda. En tales casos es conveniente haber facilitado y solicitado entre las partes información sobre el estado de gastos.
Se debe aportar certificado de gastos de comunidad expedido por el Administrador de la Comunidad de Propietarios. De tal manera, antes de firmar se puede resolver cualquier cuestión al respecto. Si no se aporta no se podrá firmar la escritura sin que el comprador exonere al vendedor. En tal caso la Comunidad podría reclamar directamente contra el comprador la parte vencida de la anualidad corriente y las tres últimas anualidades. El comprador deberá luego reclamarlo al vendedor. El comprador, además, debe comunicar al Administrador de Fincas que es el nuevo propietario.
El IBI del año en curso se gira al que es propietario el día 1 de enero del año de la venta. Si bien, el vendedor puede reclamar al comprador la parte proporcional. En la práctica, en la escritura se advierte y regula qué sucede con ese prorrateo de IBI.
Lo correcto es pagar la mayor parte del precio en el momento de la firma de la escritura, las partes pueden aplazar una parte, lo cual puede generar problemas si no está garantizado. También se puede pagar anticipadamente, lo cual puede dar lugar a controversia sobre la devolución si no se llega a firmar la escritura de compraventa. En la notaría te asesoraremos sobre ambos supuestos y posibles problemas, soluciones y alternativas.
Lo ideal es pagar la parte pendiente del precio con un cheque bancario a favor del vendedor. No todos los cheques, aunque se libren contra una cuenta del banco, son cheques bancarios. Cheques bancarios son aquellos en los que el banco asume la obligación de pago de los mismos. En tal caso, el comprador ya no tiene los fondos porque “ha comprado” el cheque al banco, que será quien pague al vendedor. Se puede también utilizar una transferencia, si bien la transferencia tiene el problema de que no se cobra simultáneamente, por lo general, a la firma de la escritura, con lo que una de las partes pierde el control de la operación sin haber recibido su contraprestación -la vivienda o el precio-. En nuestro blog encontrarás post relacionados.
Los gastos del notario son susceptibles de pacto, por lo que es frecuente que las partes negocien el pago de los aranceles notariales. A veces se discute sobre esos gastos que, en realidad, son menores de lo que las partes pensaban. Por eso es conveniente informarse antes en la notaría sobre los costes para saber sobre qué se está discutiendo.
La ley no es igual en toda España, pues hay Comunidades Autónomas que tienen regulaciones diferentes. También existen costumbres. Si no se pacta nada, en los territorios en los que rige el Código civil, la mayor parte de los gastos los paga el vendedor. En post relacionados encontrarás una entrada de nuestro blog relativa a los gastos de la compraventa.
A diferencia de los aranceles notariales, los registrales son siempre a cargo del comprador, a él es a quien interesa la inscripción.
La inscripción es voluntaria, sin embargo es muy conveniente. Pues con la inscripción se protege la adquisición. Escritura e inscripción en el Registro son la base sobre la que descansa nuestro sistema inmobiliario a fin de evitar litigiosidad.